Що зміниться для інвесторів у землю з 2024 року
1 рік ago admin 0
З 1 липня 2021 року ринок землі в Україні відкрився з суттєвими обмеженнями — землю могли купувати лише фізособи, по 100 га «в одні руки». Проте вже у 2024 році сільськогосподарські землі зможуть купувати юридичні особи — це будуть зовсім інші об’єми, до 10 тисяч гектарів.
Про це розповів комерційний директор компанії «Твоє коло» Єгор Лісничий під час конференції «Жити на відсотки», що відбулася 18 листопада 2023 року у Києві.
Фактор відкриття ринку для юридичних осіб стане першим суттєвим фактором, що призведе до зростання вартості землі.
«У пересічного інвестора, який може придбати 100 га, і компанії, яка обробляє і має можливість придбати 10 тис. гектарів, зовсім різні можливості», — наголошує експерт.
Структура землі в Україні
«27,7 млн гектарів — це приватні паї, які мають у власності 7 млн українців. І саме цю землю є можливість купувати. До 2021 року цю землю можна було тільки орендувати, зараз же є можливість її придбати. Це дієвий інструмент, який дає українцям заробити гроші», — зазначає Лісничий.
Що із ринком землі станом на зараз?
- В обігу знаходиться приблизно 1% сільськогосподарських земель (всього з моменту відкриття ринку земель було укладено 172,8 тис. угод).
- За понад два роки ринку сільгоспземель 99,5% придбаних ділянок залишились в аграрному виробництві.
- Куплено у 2023 — 119,5 тис. га. Із них 70% з метою інвестування і лише 30% з метою ведення бізнесу.
- За результатами трьох кварталів 2023 року середньозважена ціна зросла на 10,4%.
За словами фахівця, інвесторам важливо не помилитися з вибором землі. Ось на які фактори важливо звертати увагу при інвестиції у землю:
- якість ґрунтів;
- кількість опадів;
- EBITDA с/г виробника з 1 га (обсяг прибутку до вирахування витрат за відсотками, сплати податків та амортизаційних відрахувань);
- конкурентне оточення;
- потенціал збільшення прибутковості земельної ділянки;
- розмір орендної плати;
- середній розмір паю;
- класифікація орендаря;
- договір оренди.
Хто продає?
70% власників землі, що продали ділянки інвесторам компанії «Твоє коло», мали у власності понад дві ділянки (продавали не всі).
За словами Лісничого причини продажу переважно наступні:
- Земля не потрібна (ділянка дісталась у спадщину, знаходиться в іншій частині країни або за кілька областей).
- Мають кілька ділянок і продають частину.
- Закриття життєвих потреб (ремонт, весілля, житло, навчання, лікування тощо).
А хто інвестує у землю?
- 64,9% – ІТ;
- 15,8% – підприємці;
- 8,8% – військові;
- 5,3% – топменеджери;
- 1,8% – держслужбовці;
- по 1,7 — працюють у фінансовому секторі або вчителями.
Цікаво, що 80% нових інвесторів приймають рішення протягом місяця після консультації.
Чому інвестують у с/г землю?
«По-перше — капіталізація та потенціал зростання вартості. Якщо подивитися на ринок країн-сусідів, то там зростання вартості землі в середньому було по 20−25% на рік. Тобто основний чинник, чому люди інвестують у сільськогосподарську землю, це зростання вартості землі.
Другий фактор — це низькоризиковий актив. Я погоджуюсь, що зараз, під час війни, у нас все дуже ризиково в країні, але якщо порівнювати з іншими інструментами, які є, то ризик знищення мінімальний. Дійсно, якщо окупація, то потрібно чекати деокупації. Але якщо ви обираєте землю в центральній частині чи, наприклад, у Полтаві, то таких ризиків немає. Якщо щось прилітає, то це усуває сам орендар власним коштом”, — розповідає Лісничий.
Також, за словами експерта, землю як об’єкт інвестицій обирають через те, що це квазівалютний актив, а також це — інвестиція в розвиток економіку країни.
«Із ходом часу приблизно через рік вже інвест-консультанти та самі інвестори почали сприймати землю як класичний інструмент інвестиції – вона стала, так би мовити, на полицю інвестиційних інструментів. І якщо раніше консультанти радили тримати 30−40% своїх коштів у нерухомості, то зараз частину із цих 30% вже займає земля», — каже фахівець.
Скільки насправді коштує земля?
За даними Київської школи економіки, понад 50% угод відбувається за НГО (найнижча допустима ціна)
«Переважно усі орієнтуються на загальну статистику, але в офіційній статистиці багато угод відбуваються за нормативною грошовою оцінкою. Це не ринкова вартість землі, а мінімальна ціна, за якою можна провести угоду. Тобто не варто на неї орієнтуватися», — каже Лісничий.
Чого очікувати у 2024
«Зараз залишився 41 день (станом на 22.11.23 — Ред.) до відкриття ринку для юросіб. Далі землю будуть купувати орендарі, фонди тощо. Тобто з’являться нові гравці на ринку.
Зростання вартості ціни — ми вже це бачимо. Ще буде зміна попиту: спочатку буде активнішим попит серед орендарів, і велика кількість угод у статистиці буде, коли орендарі будуть перекидати ділянки з фізосіб на юрособи. Також у 2024 варто чекати кредитування під заставу, що теж змінить правила гри на цьому ринку”, — попереджає експерт.
Джерело @
Finance.ua
